導讀：房屋拆遷案件中，有時往往不僅涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，若房屋已經(jīng)被出租，還涉及承租人的權(quán)益問題。如果承租人在被拆遷房屋上有不可分割的添附或依法獨立在其承租房屋開展經(jīng)營活動，行政機關(guān)對房屋實施的補償和強制拆除行為，就有可能對承租人在房屋上的添附、承租人屋內(nèi)物品或其正當行使的經(jīng)營權(quán)造成不同于其他人的特別損害或不利影響。作為房屋的實際承租者，其對房屋的裝飾裝修、相關(guān)構(gòu)筑物及附屬設(shè)施、停產(chǎn)停業(yè)等損失有權(quán)獲得補償。但是，承租者往往會遇到征收方或是拆遷方把補償利益直接給房屋所有權(quán)人的情形。

　　本文，在明律師就為大家解析這樣一則典型案例。

　　【基本案情：集體土地遭騰退，補償承租人拿不著?】

　　劉某于1998 年與b市c區(qū)某鎮(zhèn)某村村民委員會、村經(jīng)濟合作社簽訂《承包合同》，承租場院與廠房，辦理了集體土地使用證。

　　2010年6月1日，王某與劉某之子劉一簽訂《房屋(含廠房、場地)租賃合同》，該租賃合同所承租土地位于集體土地使用證的用地范圍之內(nèi)。

　　合同簽訂后，王某等人在此注冊成立了甲公司，為開展經(jīng)營投入大量資金進行裝修改建，并新建房屋若干。

　　租賃期間，承租上述土地被列入騰退范圍，后劉某就涉案土地及房屋簽訂了騰退補償協(xié)議。根據(jù)合同約定，停產(chǎn)停業(yè)損失費和搬家運輸費歸乙方所有。

　　另外，甲公司對承租房屋改造、裝修及新建房屋的部分費用也應(yīng)當歸甲公司所有，但劉某拒絕支付相關(guān)補償費用。而后，甲公司以劉某和劉一為被告，依法向法院提起訴訟。

　　【案情分析：租賃集體土地建廠房遇搬遷騰退時補償?shù)臍w屬問題】

　　本案有三個焦點，一是合同的效力，二是合同的主體，三是賠償?shù)膬?nèi)容。

　　一、合同的效力。根據(jù)《民法典》合同編的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定所簽訂的合同無效。

　　出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效?！斗课?含廠房、場地)租賃合同》約定出租的廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，彩鋼棚系未經(jīng)批準建設(shè)的臨時建筑?！斗课?含廠房、場地)租賃合同》違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

　　二、合同的主體。關(guān)于《房屋(含廠房、場地)租賃合同》合同主體的問題，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

　　本案中，《房屋(含廠房、場地)租賃合同》劉一雖以自己的名義與合同相對方簽訂合同，但合同相對方在訂立合同時知道劉一與劉某之間的代理關(guān)系，該合同直接約束劉某與合同相對方。關(guān)于甲公司一方，王某已表示與劉一簽訂《房屋(含廠房、場地)租賃合同》為成立甲公司所為，當事人提交的出租方為劉某，承租方為甲公司的《房屋(含廠房、場地)租賃合同》也能證明劉一在簽訂合同時明知合同相對方為甲公司。故本合同主體為劉某與甲公司。

　　三、賠償?shù)膬?nèi)容。本案中，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，合同無效后因無效合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當返還對方，不能返還的，應(yīng)根據(jù)雙方各自的過錯責任，承擔其相應(yīng)的賠償責任。

　　房屋被拆遷，導致了承租人無法繼續(xù)使用租賃房屋，應(yīng)按“誰有損失補償給誰”的公平補償原則處理。

　　雙方在租賃合同場地內(nèi)各自所有的建筑物及附屬物，在《非住宅房屋騰退解約協(xié)議》、騰退結(jié)算清單、《房地產(chǎn)估價報告》中，給予本案土地及地上物騰退的補償款，系對本案租賃合同場地及地上物權(quán)利人的補償。

　　本次騰退的各項補償款，應(yīng)依據(jù)雙方在租賃合同場地上享有的建筑物、附屬物的權(quán)利及經(jīng)營的事實，確認租賃合同當事人在本次自主騰退拆遷補償中的權(quán)利，包括返還房屋占有使用費，裝修、設(shè)備及附屬物補償費，房屋補償費，搬家補助費，一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費等費用。

　　綜上，本案是因騰退房屋引發(fā)的承租人與所有權(quán)人之間糾紛。在本案中，房屋被拆遷導致承租人在房屋上的添附、屋內(nèi)物品或其正當行使的經(jīng)營權(quán)受到損害。

　　拆遷方將補償利益直接給房屋的所有權(quán)人，此時，承租人可以通過訴訟的方式讓房屋所有權(quán)人返還，維護自己的合法權(quán)益。

　　在明律師最后要提示廣大土地、房屋承租人的是，在面臨征收、騰退時一定要做到未雨綢繆，即在簽訂相應(yīng)租賃合同時明確涉案土地及已有建筑的合法性，不要貪圖便宜去租賃未辦理規(guī)劃許可手續(xù)、未進行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。同時，要在合同中明確遇征收、騰退時補償費用的歸屬問題，尤其是涉及租賃廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營的，更可事先對可能產(chǎn)生的添附、改擴建、裝飾裝修和停產(chǎn)停業(yè)損失等事項進行明確的約定，確保相應(yīng)的補償利益能夠各歸其主，不致發(fā)生爭端。(畢文芳/文)